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都是房地产惹的祸?老牌建造商新昌集团被债权人申请清盘

2019-01-28 06:21
“成为建造、房地产及相关服务的行业领导者”的愿景,新昌集团恐怕是实现不了了。

  “成为建造、房地产及相关服务的行业领导者”的愿景,新昌集团恐怕是实现不了了。

  继3亿美元2018年到期票据及1.5亿美元2019年到期票据出现违约,拖欠付款之后,新昌集团控股有限公司(简称“新昌集团”)于1月24日宣布,已收到来自债权人提起的四项清盘呈请,其中两项针对新昌集团全资附属公司新昌营造厂有限公司(简称“新昌营造厂”)、一项针对新昌集团全资附属公司新昌营造厂(亚洲)有限公司(简称:新昌营造厂(亚洲))、一项针对新昌集团。

  所谓的清盘,指的是一种法律程序,即公司的生产运作停止,所有资产(包括生财工具的机械、工厂、办公室及物业),在短期内出售,变回现金,然后按先后次序偿还(分派给)未付的债项,之后按法律程序,宣布公司解散的一连串过程。

  “在香港,一家公司清盘就相当于人的生命终结,清盘结束前或结束后,这家公司都不会再有任何经营活动。”招银国际文干森向时代财经比喻称。其进一步指出,提出清盘呈请后,下一步就是清算变卖资产,而这些清盘公司最后往往都只能“廉价卖身”,若资产太差无法变现,与债权人的拉锯战也会更久。

  时代财经获悉,此前1月28日,新昌集团百慕达律师Walkers Bermuda已经向百慕达最高法院提出委任德勤·关黄陈方会计师行的杨磊明及何国梁以及Deloitte Ltd.的Rachelle Ann Frisby为共同临时清盘人。

  新昌集团强调,根据百慕达法院法令,公司董事会将持续管理公司各方面事务,以及行使公司组织章程大纲及细则赋予其之权力,惟行使相关权力时须受共同临时清盘人监督及监察。

  针对新昌集团被债权人提出清盘呈请后的最新进展,以及此前多次寻求合作失败的原因等一系列疑问,时代财经曾致电新昌集团相关负责人了解情况,但截至发稿前,对方仍未进行回应。

  新昌集团成立于1939年,是亚洲历史最悠久的建造集团之一,香港地铁、港广高铁、澳门威尼斯人渡假村酒店、澳门四季酒店等大批标志性工程、建筑物均出自其手。

  2012年,在主业建造业务之外,新昌集团开始进军房地产,可惜的是,原本寄望靠房地产业务为公司提供新利润增长点的计划最终落空,并把新昌集团拖向资金深渊。2019年,在新昌集团成立80周年的日子里,祝福无奈变成了唏嘘。

  财务危机爆发

  时代财经翻阅新昌集团发布的公告发现,该集团最早于2018年5月2日透露可能出现违约事件。随后5月18日,第一笔违约事件发生,其一笔3亿美元8.75厘优先票据于2018年5月18日赎回,但公司没有向2018年票据受托人账户支付2018年票据项下的尚未偿还款项。

  2018年票据的违约直接导致了另一笔1.5亿美元于2019年1月22日到期8.50厘优先票据也出现违约,而后者在2019年1月22日到期后,同样未能赎回。

  债务违约事件之后,新昌集团开始陷入清盘危机。2018年8月27日,因无法清偿828.5万港元应付工程款项,新昌营造厂接获坚稳工程有限公司向香港高等法院提出的清盘呈请。

  原本,这项清盘呈请在聆讯前,新昌集团与坚稳工程已经达成了和解,清盘呈请被撤回。然而,聆讯后,于2018年10月31日,新昌营造厂债权人——五洲建筑有限公司再次向香港高等法院提出了清盘呈请。

  除五洲建筑之外,Aspect Consulting Asia Limited也向香港高等法院提出了新昌营造厂的清盘呈请,但新昌集团并未公布具体发生日期。

  不久后的2018年11月7日,新昌集团另一家全资附属公司——新昌营造厂(亚洲)因无法清偿119.5万港元应付工程款项,接获Kitchen Infinity Corp. Limited向香港高等法院提出的清盘呈请。

  祸不单行,2018年12月17日,新昌集团再次收到了三份违约通知,其中涉及一份5.8亿港元的贷款协议及三份股份押记。因这次违约事件,Ultimate Achieve作为贷款人及承押记人在无需获得新昌集团授权的情况下,于2018年12月31日以6000万港元出售了新昌亚仕达屋宇设备有限公司全部股本。

  进入2019年,新昌集团的情况进一步恶化,如果说前两次清盘呈请还只是牵涉到新昌集团的建造业务,那2019年1月18日,新昌集团债权人升捷控股有限公司提出的清盘呈请则可以说是致命的,因为升捷控股针对的是整个上市平台——新昌集团。

  针对新昌营造厂的两项清盘呈请将a分别于2019年1月28日、2019年3月13日进行聆讯,针对新昌营造厂(亚洲)的一项清盘呈请于2019年1月28日进行聆讯,针对新昌集团的清盘呈请将于2019年3月20日进行聆讯。

  房地产惹的祸?

  新昌集团成立于1939年,是亚洲历史最悠久的建造集团之一。在建造领域,新昌集团曾经风光无限,它是香港政府认可的公共工程承建商(丙组级别 - 无限额合同), 香港地铁、港广高铁、澳门威尼斯人渡假村酒店、澳门四季酒店、澳门金沙赌场、澳门巴黎人综合度假村等大批标志性工程、建筑物均出自其手。

  专注于建造业务的局面在2011年打破,这年11月,新昌集团以24.8亿港元收购了辽宁铁岭一个占地面积约180万平方米,建筑面积约300万平方米的大型房地产项目(星悦南岸),自此进军内地房地产市场。

  2012年9月12日,新昌集团在香港总部发布战略宣言:正式大举进军内地房地产市场,在二、三线城市打造一系列新型城镇化社区。

  原新昌营造主席王英伟说,他2007年进入新昌集团的时候,已经在寻找新昌集团的第二波增长。“建造业的利润非常薄,一般靠营业额来冲业绩,对盈利的贡献是有限的。另外,建造业务已到了一个较稳定的阶段,你要它再大规模地增长,可能难度很大。”

  年报数据显示,2009年-2012年期间,新昌集团的营业额分别为34.82亿港元、42.58亿港元、63.81亿港元、88.1亿港元,净边际利润率分别为3.4%、3.7%、3%、2%。可以看出,当时专注于建造业务的新昌集团,虽然营业额连年递增,但赚钱却越来越少了。

  据王英伟透露,新昌集团在2007年就已经开始寻找机会进入房地产,后因2008年金融危机搁浅,2011年形势稳定后就正式进军。

  新昌集团这一转型方向很大原因取决于王英伟的工作经历。据时代财经了解,在2007年掌舵新昌集团之前,他已经在内地房地产市场战斗了20年,曾先后任职于恒基、嘉华国际、瑞安房地产、骏豪集团,被称为港资房企内地的“大管家”。用他的话说,就是高潮低潮都见过了。

  拿下辽宁铁岭项目之后,新昌集团又于2013年以9.75亿港元收购北京新年华购物中心。2014年,再以74.51亿港元收购佛山芭蕾雨奥特莱斯项目。

  2015年,尽管王英伟离开了新昌集团,但大举进军内地房地产的战略并没有改变,而且速度明显加快。这一年,新昌集团一口气在广州、山东泰安、天津收购了三个新项目,共计耗资24.2亿港元。2016年,为了适应公司的多元发展,“新昌营造集团”一度更名为如今的“新昌集团”。

  可惜的是,进军房地产,并没有如期为新昌集团带来新的利润增长点,反而让这家老牌建造集团走上了“不归路”。首先,是六个房地产项目共133.26亿港元收购总价给新昌集团带来的沉重债务压力。

  2014、2015年,新昌集团的净负债比率分别为60%、54%,属于健康水平。但2016年开始,负债开始直线上升。2016-2018年上半年,新昌集团债务总额为116亿港元、139亿港元、147亿港元,净负债比率分别为102%、114%、134%。

  根据内房企的开发经验,单纯的负债攀升或许并不可怕,可怕的是项目无法快速变现。目前,新昌集团持有的六个项目中,除了北京新年华购物中心在收购之初就可以获得租金收入外,剩余的五个至今仍处于投入阶段。

  其中,辽宁铁岭项目原计划于2013年年中开始销售住宅单位,之后一直推迟,直至2018年上半年,仍未开售。广州熹阳电脑城翻新工程原计划2016年第三季度完工,但2018中期年报中并未披露具体出租率及租金收入。

  佛山项目奥特莱斯商业于2017年5月29日开业,有8.3万平商住业态预计2018年10月达到预售条件,但目前并没有开盘消息。于2018年6月底,泰安项目仍在兴建中,天津项目仍在规划阶段。

  除北京、广州两个商业项目外,新昌集团持有的其余四个项目均为大型商业文旅项目。但不同于国内开发商以住养商的开发逻辑,曾经成功操盘过上海新天地的王英伟从一开始沿用的却是先商后住的理念。

  在谈及辽宁铁岭的开发计划时,王英伟曾指出,新昌集团的模式是先造景、先造设施,再造房,而且商业比重很大,要把项目做成一个足够吸引人的目的地。

  即便后来王英伟辞任,林卓延上位后,这种开发模式依然没有改变。在2018年中期报告中介绍辽宁铁岭项目时,新昌集团仍表示,项目住宅物业将配合分阶段开张的购物村及水上乐园推出市场销售。而佛上项目,奥特莱斯商业部分也是先开业,而可售的商住业态至今未售。

  上海新天地的成功不容置疑,新昌集团那些二三线城市的项目,希望把配套先做起来,然后提高住宅售价的愿望也无可厚非,只是,理想很丰满,现实也很骨感,上海新天地的模式并没有哪里都适用。

  据时代财经统计,2013-2018年上半年,新昌集团物业发展与投资分布带来的收益共3.08亿港元。

  房地产业务收益甚微,核心的建造业务也逐年下滑。2015-2018年上半年,新昌集团建造业务收益(不包括NSC)分别为96亿港元、93亿港元、61亿港元、23.88亿港元。

  投入与产出的严重落差,让新昌集团从2016年开始出现亏损,2016年股东应占亏损为3950万港元,2017年亏损7.74亿港元,2018年上半年亏损7.05亿港元。

  与此同时,新昌集团手上的资金愈发紧张,2016年-2018年上半年,该公司现金及银行存款分别为10.39亿港元、11.79亿港元、4.12亿港元。

  债务攀升、连年亏损、资金紧缺,潜藏多年的问题在2018年集中爆发,引发一系列债务违约,清盘呈请。

  在2018年票据违约之前,新昌集团曾经寻求保利置业、佳兆业的援助,但均以失败告终。2018年9月份出售六个项目51%股权予北控城开的协议,据称在2018年12月5日订立了第一期合作总协议,但在正式出售之前,新昌集团已经先被提出清盘呈请。

  鉴于新昌集团目前的财务情况,以及所持项目的开发前景,有市场分析人士指出,新昌集团收到的四项清盘呈请被撤回的可能性并不大。若如此,将意味着80岁的新昌营造永远退出历史舞台。